Перейти к содержимому

 

PROокно

Фотография

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юридическом бюро Лексар


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 347

#241   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 01 Сентябрь 2017 - 23:19

Что делать, если квартира «потеряла» 11 метров?


Архитектурный пригород «Южная долина» (застройщик ООО «Вента Гранд») сочетает в себе малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Казалось бы, в этих, почти индивидуальных, проектах не может быть места для ошибки…

Тем не менее, нашей героине не повезло: её дом не просто не был сдан в срок, но и обмеры БТИ показали, что квартира фактически потеряла кухню ценой, между прочим, больше чем полмиллиона рублей! Застройщик же сделал вид, что так и должно быть…

Любовь всегда привлекала неспешная загородная жизнь, поэтому она выбрала квартиру в таунхаусе: с одной стороны и соседи есть, а с другой – их мало, что создаёт комфортную среду.

Договор долевого участия был заключён в 2014 году – за один год до предполагаемого новоселья, ведь заехать в свой новый дом Любовь должна была до мая 2015 года. Однако за несколько месяцев до этого долгожданного события отдел продаж застройщика буквально уговорил девушку подписать соглашение о переносе сроков, клятвенно заверив, что до конца лета будет готов не только её таунхаус, но и соседние дома, так что ей не придётся «ходить по грязи».

Как это часто бывает, слово своё застройщик не сдержал, но и Любовь второй раз на уговоры уже не поддалась.

Ожидание растянулось на целый год, а акт приёма – передачи был подписан только в июне 2016 года. При этом, при подписании документов Люба с удивлением обнаружила, что её квартира уменьшилась на 11,5 кв.м… Сначала она подумала, что это ошибка, однако обмеры БТИ подтвердили этот неожиданный факт.

Отказываться от квартиры не хотелось, а застройщик на словах пообещал вернуть разницу, которая составляла ощутимые 677 514,50руб. Безусловно, быстро это сделать не получалось, так как находились то одни, то другие причины. Прошло полгода, был отпразднован Новый 2017 год, а перечислять деньги застройщик не торопился.

Стоит отметить, что в отличие от многоквартирных высотных домов соседи, живущие в коттеджных посёлках и таунхаусах, очень быстро друг с другом знакомятся и зачастую становятся хорошими друзьями. Так и Любовь, общаясь со своей соседкой, и затронув в разговоре тему «исчезнувшей кухни», узнала, что она уже получила с застройщика неустойку за просрочку, но, в отличие от Любы, сделала это, обратившись в суд с помощью нашего бюро. Так как Любовь неконфликтный человек, то ей просто в голову не приходило, что за помощью можно обратиться к юристам, которые могут взять её головную боль на себя.

Уже через неделю мы встречали Любовь в нашем офисе и вместе радовались её гнёздышку, которое, несмотря на серьёзную потерю в метрах, осталось очень уютным.

Но красота красотой, а за невыполнение своих обязательств нарушитель должен отвечать. Поэтому мы взяли ситуацию под свой контроль, и направили застройщику письменную претензию. Наши требования были ожидаемо проигнорированы, и это окончательно развеяло иллюзии Любови относительно ценности слов отдела продаж. Но так как она в это время отдыхала на югах, то восприняла эту информацию спокойно.

Выждав необходимый срок, мы подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Помимо требования о возврате денег за пропавшую «кухню», мы, безусловно, просили взыскать неустойку, которая составила не менее внушительные 1 283 342,92руб. А так как все эти суммы превысили 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 5 104,28руб.

В этот раз никаких проволочек не было, поэтому основное заседание состоялось уже через полтора месяца после подачи иска – в конце июня. Застройщик решил на него не являться, однако представил отзыв, в котором, не оспаривая факт пропажи метров, тем не менее, требовал в возврате переплаченной суммы отказать, так как (если коротко) «не видел для этого оснований». Вот так!

Но, в отличие от застройщиков, наши юристы, ведущие дело, присутствуют на всех заседаниях. Поэтому и в этот раз в своём выступлении мы разгромили позицию застройщика, убедив судью Зырянову А. А. взыскать:

677 514,50руб. – стоимости пропавших метров;
800 000руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
300 000руб. – штрафа;
40 000руб. – расходов на услуги Московского дольщика (в полном объёме);
1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме);
5 104,28руб. – расходов на уплату госпошлины (в полном объёме);
а всего: 1 844 318,78руб.

Несколько дней назад мы передали исполнительный лист в банк. Уверены, что деньги она получит быстро, так как стройка идёт, и коттеджи с таунхаусами продаются, а значит счета застройщика активные.

 

water_Решение_Жигу_1.jpg water_Решение_Жигу_2.jpg water_Решение_Жигу_3.jpg water_Решение_Жигу_4.jpg water_Решение_Жигу_5.jpg




#242   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 04 Сентябрь 2017 - 07:47

Договор участия в долевом строительстве – законный способ продажи квартир в строящемся доме. Содержание этого договора должно соответствовать действующему законодательству, однако, как мы видим в своей практике, застройщики всеми правдами и неправдами вставляют в текст положения, ущемляющие права дольщиков.

Мы  проанализировали больше сотни договоров участия в долевом строительстве, уже подписанных дольщиками или только предлагаемых к подписанию.

Предлагаем Вашему вниманию ТОП 10 незаконных условий, включаемых недобросовестными застройщиками в текст ДДУ.

Проверьте свой договор на наличие этих «подводный камней».

Как известно, договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Заключая договор, предполагается, что мы соглашаемся с изложенными в нём условиями. Однако в реальности это далеко не всегда так, и документы, подписываемые при покупке квартиры яркое тому подтверждение. Дольщик зачастую не имеет возможности влиять на содержание ДДУ, поэтому перед ним вопрос всегда стоит так: или он подписывает договор на условиях застройщика, или квартира не продаётся.

Это позволяет застройщику включать в текст ДДУ пункты, ущемляющие права дольщика. Дольщик же, со своей стороны, уверен, что прописанные в договоре условия, даже если они противоречат закону, являются согласованными, поэтому обязательны к выполнению.

Хотим развеять этот миф раз и навсегда.

Покупая квартиру/машино-место/кладовку для личных нужд Вы автоматически подпадаете под протекцию Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»). А в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Давайте же, наконец, перейдём к этим самым недействительным условиям, которые так любят вставлять в текст юристы застройщиков.


1. Обязанность дольщика заключить договор на оказание услуг по регистрации ДДУ/дополнительного соглашения в Росреестре с конкретной компанией.

Такие условия противоречат ч. 2 ст. 16 ЗоЗПП, в соответствии с которым запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).


2. Право застройщика составления одностороннего акта до истечения двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры/кладовки/машино-места.

Этого права у застройщика нет.  Согласно ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику.


3. Начисление пеней (штрафов) за нарушения срока приёмки квартиры, прописанного в ДДУ.

Такая ответственность дольщика Законом № 214-ФЗ не предусмотрена. Как и в предыдущем пункте, в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, застройщик имеет право составить односторонний акт, но не ранее чем через 2 месяца с даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи объекта долевого строительства.


4. Право застройщика не передавать дольщику объект долевого строительства до полной оплаты цены договора.

Этого права у застройщика тоже нет, но в случае просрочки внесения платежа более чем на 2 месяца, застройщик, руководствуясь статьёй 5 закона № 214-ФЗ, имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке или взыскать неустойку за период просрочки.


5. Соглашение о том, что изменение площади квартиры более чем на 5% допускается сторонами и не является существенным недостатком.

Такие условия противоречит п. 2) ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым изменение указанной в договоре площади жилого помещения более чем на 5% является существенным и позволяет расторгнуть ДДУ в судебном порядке.


6. Обязанность дольщика оплачивать расходы на содержание квартиры за период со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до дня подписания акта приема-передачи.

Эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.


7. Обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперёд.

И это условие незаконно. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ.

8. Установление ответственности дольщика за нарушение внешнего вида фасада (в частности, установка внешнего блока кондиционера)  или перепланировки квартиры до получения права собственности в виде штрафа, который уплачивается застройщику.

Данная ответственность не предусмотрена законом № 214-ФЗ, а застройщик не наделён полномочиями по сбору таких штрафов. Вместе с тем, в частности, установка внешнего блока кондиционера в непредусмотренном для этого месте является нарушением, предусмотренным ст. 7.21 КоАП РФ и влечёт ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа в размере до двух с половиной тысяч рублей. Право рассмотрения дела о совершении данного административного нарушения принадлежит главным государственным жилищным инспекторам субъектов РФ, в том числе по городам и районам, а также их заместителям.


9. Установление срока для возврата денежных средств, превышающего 20 рабочих дней, в случае одностороннего расторжения договора дольщиком.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ в указанном случае застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора, а в случае расторжения ДДУ в судебном порядке – в течение десяти рабочих дней. За нарушение указанных сроков с застройщика можно взыскать проценты за пользование денежными средствами.


10. Рассмотрение споров в определённом суде, в том числе третейском.

Согласно ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП иски о защите прав потребителей (а это дела о взыскании неустойки или расторжении ДДУ) могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

При подаче иска в суд общей юрисдикции необходимо включить требование о признании недействительным такого пункта ДДУ.



#243   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 06 Сентябрь 2017 - 06:57

Немного свежей судебной практики.

Дольщице ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово») передал квартиру с просрочкой 94 дня, неустойка за этот период составила 527 319,64руб. Иск был подан в Мещанский районный суд г. Москвы.
Судья Русинович Н. А. взыскала:
- 520 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 265 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 35 000руб. расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 832 000руб.


Семейной паре, купившей квартиру в ЖК «Парковые аллеи» застройщик ООО «Парк» также задержал передачу квартиры. В этот раз просрочка составила 183 дня, а сумма неустойки за этот период – 408 173,66руб. На дату заседания квартира так и не была передана. Иск был подан в Черёмушкинский районный суд г. Москвы.
Судья Ивахова Е. В.
взыскала:
- 240 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 130 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 30 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 420 000руб.


И дольщику из ЖК «Планерный» застройщик ЗАО «Моноловер Трейд» не передал квартиру в срок. На дату заседания просрочка составила 241 день, а сумма неустойки за этот период – 1 386 418,67руб. Иск рассматривался в Савёловском районном суде г. Москвы.
Судья Иванова О. А.
взыскала.
- 600 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 310 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 945 000руб.



#244   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 08 Сентябрь 2017 - 07:32

Осторожно! Мортон!

Когда компания нарушает договорные обязательства, логично ожидать извинений от её руководства и проявлений стремления всех её сотрудников как можно быстрее исправить ошибки и предпринять все возможные действия, чтобы клиент остался счастлив.

Но застройщик ЖК «Мортонград Путилково» ООО «РИВАС МО», очевидно, о таких манерах не знает… Поэтому вместо исправления недостатков в квартире, стоимость которых могла «влететь» дольщику «в копеечку», решил от такого покупателя просто откреститься, направив ему односторонний акт.

О том, удалось ли ему это, читайте сегодня.

Сергей, купивший квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» у ООО «РИВАС МО», должен был получить ключи до конца июня 2016 года. Однако, как и его соседями, уведомление о готовности её передать было им получено только в августе.

Так как Сергей обратился за консультацией в наше бюро заранее, то на приёмку квартиры он пришёл с рекомендованным нами экспертом, который выявил значительные недоделки по качеству, из-за чего ему пришлось отказаться от подписания акта приёма – передачи. Вместо этого были составлены акт комиссионного осмотра, а позднее и подробная дефектная ведомость с требованием устранить недостатки, которая была направлена застройщику.

Ни через месяц, ни через два от застройщика реакции не последовало, поэтому Сергей пришёл к нам уже за помощью во взыскании неустойки и расходов на устранение недостатков.

Как, наверное, у всех покупателей Мортона, в договоре долевого участия присутствовала Третейская оговорка. Мы на неё отреагировали тоже традиционно, но для нас – просто проигнорировали, подав иск по месту жительства истца, а именно – в Одинцовский городской суд Московской области.

Заседание было назначено на конец января 2017 года, однако так как представитель застройщика не явился, то оно было отложено. Но застройщик на него не пришёл не просто так: за это время он направил Сергею односторонний акт, датированный сентябрём 2016 года, посчитав, таким образом, что сможет предъявить суду доказательства его уклонения от приёмки квартиры и избежать ответственности.

Кроме этого уже на заседании, состоявшемся в феврале 2017 года, представитель ответчика заявил о том, что не доверяет имевшимся у нас результатам осмотра и смете на устранение расходов, которые, на минуточку, составили 182 858,70руб., поэтому потребовал проведения комплексной судебно-технической экспертизы.

Так как специалист, которого мы рекомендовали Сергею для участия в приёмке квартиры, был высокой квалификации, то экспертиза подтвердила выявленные им недостатки, согласилась с тем, что они делают квартиру непригодной к проживанию и огласила точно такую же стоимость на их устранение.

При таких обстоятельствах судья Васина Д. К. признала односторонний акт недействительным и взыскала:

300 000руб. – неустойки;
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
152 500руб. – штрафа (в полном объёме);
182 858,70руб. – расходов на устранение недостатков;
50 000руб. – неустойки за отказ удовлетворить требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ добровольно;
20 000руб. – расходов на услуги нашего бюро;
а всего: 710 358,70руб.

Так как к этому времени Сергей уже не хотел иметь никаких отношений с застройщиком, то с нашей помощью он расторг навязанный при покупке квартиры договор на оказание услуг по регистрации ДДУ и права собственности и вернул сумму за неоказанные услуги.


Застройщик не согласился с таким решением и подал апелляционную жалобу в Московский областной суд, который, однако, в июле этого года вынес определение об оставлении решения Одинцовского городского суда в силе.


Уважаемые покупатели квартир в новостройках!

Так как в настоящее время квартиры нередко передаются в непригодном для проживания состоянии, настоятельно рекомендуем Вам приходить на осмотр квартиры с квалифицированным специалистом, который сможет выявить все недостатки, грамотно их зафиксировать и составить неоспоримую смету на их устранение. Мы готовы поделиться контактами проверенных экспертов.

 

water_Апелляция_Хюс_1.jpg water_Апелляция_Хюс_2.jpg water_Апелляция_Хюс_3.jpg water_Апелляция_Хюс_4.jpg water_Апелляция_Хюс_5.jpg water_Апелляция_Хюс_6.jpg water_Апелляция_Хюс_7.jpg



#245   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 11 Сентябрь 2017 - 07:08

Холодный расчёт – залог успеха


Для многих из нас приобретение квартиры – это способ улучшить свои жилищные условия. Однако для некоторых покупателей недвижимость является лишь инвестиционным проектом, на котором можно заработать: купить квартиру по низкой цене на стадии строительства и продать её после ввода дома в эксплуатацию или оформления права собственности совсем за другие деньги.

А что делать, если дом не сдан в срок, а желающих приобрести квартиру по договору уступки – нет?

Наш герой не растерялся и обернул эту неприятную ситуацию себе на пользу!

О том, как ему это удалось, читайте сегодня.

Дольщик ЖК «Калейдоскоп» (ООО «Жилищная компания») Евгений рассматривал покупку квартиры в строящемся доме как выгодное вложение денежных средств. Купив однушку в Ногинском районе Московской области за 2 179 120руб. менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.

На все вопросы на тему «когда?» отдел продаж застройщика клятвенно заверял: «до конца года всё будет!». Поверив этим обещаниям, Евгений решил подождать ещё несколько месяцев в надежде на то, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования. А так как кататься в офис застройщика у него времени не было, то любезные приглашения приехать и подписать дополнительное соглашение об изменении сроков просто проигнорировал. В ноябре 2016г. было размещено объявление о продаже квартиры, однако звонков было немного, да и те в основном от агентств недвижимости, предлагавших свою посредническую помощь.

Наступил 2017 год, отгремели праздники, страна вернулась из отпусков и приступила к работе. А что дом, ключи?

А стройка так и не закончилась, но отдел продаж застройщика бодро продолжил свою успокоительную работу, однако в этот раз новые сроки передвинулись уже на лето 2017 года. «Подливало масла в огонь» то, что желающие купить квартиру так и не звонили, поэтому «удачное» вложение денежных средств с каждым днём всё больше превращалось в чистый убыток.

Нужно было что-то срочно предпринимать.

В первые же выходные февраля Евгений внимательно изучил договор, статьи в нашей группе, форумы, где мы даём консультации, и пришёл к следующим выводам:

1. что он может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (так как просрочка превысила 2 месяца, а дополнительное соглашение о переносе срока он не подписал);
2. что в случае расторжения ДДУ застройщик должен выплатить ему проценты за весь период пользования его денежными средствами;
3. что при расторжении ДДУ шансы на получение взысканных сумм на счёт стремятся к 100% (так как если исполнительный лист не будет оплачен в течение 3-х месяцев, дольщик сможет подать заявление на банкротство застройщика, в то время как если бы он взыскивал неустойку, такого права у него бы не было).

Евгений думал недолго. Подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, в котором предложили добровольно вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на возврат указанных сумм, и, не получив ответа, подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области.

На дату заседания, которое состоялось в мае этого года, сумма процентов составила 835 329,32руб., также мы заявили требование об уплате неустойки за то, что застройщик не перечислил дольщику эти суммы в установленный законом срок.

В заседании присутствовали и Евгений, и представитель застройщика. После бурных прений судья Лапшина И. А. удалилась в совещательную комнату, а вернувшись, взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств (в полном объёме);
200 000руб. – штрафа по закону о ЗПП;
20 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 2 991 112,66руб.

Две недели назад мы отнесли исполнительный лист в банк, и деньги, хоть и частями, но уже поступают на счёт дольщика.

 

water_Решение_Еж_1.jpg water_Решение_Еж_2.jpg water_Решение_Еж_3.jpg water_Решение_Еж_4.jpg water_Решение_Еж_5.jpg



#246   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 13 Сентябрь 2017 - 06:36

Один из вопросов, который интересует дольщиков, которые приходят к нам на консультацию, следующий:
Обязан ли дольщик присутствовать на судебном заседании?

Ответ на этот на этот вопрос неоднозначный, и сегодня мы расскажем почему.


Если Вы судитесь самостоятельно.

Дольщики, идущие в суд самостоятельно, как правило, изучают Гражданский Процессуальный Кодекс, и поэтому знают, что дело может быть рассмотрено и в отсутствие сторон на основании соответствующего ходатайства. Поэтому некоторые истцы, которые уверены в том, что их исковое заявление содержит всю информацию, а суд обязательно во всём разберётся, подумывают о том, чтобы в заседание не ходить.

Мы не рекомендуем пропускать основное заседание, на котором выносится решения по делу, так как, как минимум:

1. Ваше присутствие в зале показывает суду заинтересованность в исходе дела;
2. Вы можете сделать устные пояснения своей позиции, если у суда возникнут вопросы;
3. Вы сможете услышать позицию застройщика и представить контраргументы;
4. Вы сможете разоблачить представителя застройщика, если он начнёт откровенно врать относительно фактов по делу;
5. Вы сразу узнаете результат по делу.

Да, бывают случаи, когда застройщик не является в суд, и заседание длится не более пяти минут. В таком случае пункты 2 и 3 вас обходят стороной, но при этом пункты 1, 2 и 5 остаются. Поэтому, если Вы судитесь самостоятельно, то обязательно приходите на основное заседание по делу.


Если ваши интересы в суде представляет юрист.

Если с самостоятельным отстаиванием своих прав сомнений в том, что на заседании нужно появиться, нет, то при наличии квалифицированного юриста не всё так однозначно.

И дело здесь не в том, что дольщик не может присутствовать в заседании. Наоборот – может, наличие представителя никак не умаляет это право истца. Тут причины другие. Их две.

Первая причина проста – для некоторых судей наличие истца и представителя в одном заседании почему-то вызывает отрицательную реакцию – «слишком много вас». Таких судей немного, но они есть, и мы с ними сталкивались.

А вот вторая причина несколько сложнее.
Дело в том, что в суде врут. Да-да, вы не ослышались: врать в гражданском процессе – это нормально. Присягу никто не приносит, поэтому работает принцип – «попробуй доказать обратное».

Стороны (и Истец в том числе) искажают факты, обстоятельства, преувеличивают свой ущерб, вину обидчика, и/или, наоборот, преуменьшают свои недочёты, скрывают неприятные моменты и так далее. Задача квалифицированного юриста – взять имеющиеся доказательства и факты и представить их суду в наиболее выгодном для клиента свете, пуская в ход всю свою фантазию. Так выстраивается позиция и тактика поведения в суде.

А вот обычный человек может оказаться к этому не готов. И так как юрист может не посвящать клиента в такие тонкости, то Ваше несогласованное появление в зале суда может попросту развалить всё дело, например, если вдруг судья решит задать Вам вопрос, который Вы не ожидаете, а Ваш ответ будет идти вразрез с позицией представителя.

Ещё пример. Вы, как человек, не терпящий неточностей, услышали, что защитник исказил какую-то информацию, сообщил о чём-то, чего не было. Напомним, что во время заседания обстановка напряжённая, пострадавший дольщик не всегда может сдержать свои эмоции, кажется, что весь мир против него, а тут юрист выдаёт такое! И Вы начинаете прямо в зале суда спорить со своим же представителем, утверждая обратное.  Как вы понимаете, при таких обстоятельствах хороших результатов ждать не стоит.

С другой стороны, безусловно, прийти в суд и посмотреть на то, как работает юрист, которому Вы доверили своё дело, нужно, чтобы убедиться в его компетентности и понять, что всё, что можно было сделать – сделано.

Поэтому, если Вы доверили ведение дела юридическому бюро, но всё же решили появиться в заседании, то обязательно заранее обговорите этот момент с юристом, который будет представлять Ваши интересы в суде. Согласуйте с ним своё поведение, позицию по делу и следуйте его указаниям. В общем, хоть и звучит грубо, но не мешайте работать профессионалу.

Как понять, а профессионал ли перед вами? Достаточно ли у него опыта по ведению этой категории дел?

Тут можно дать только общие советы: ищите сайт компании, смотрите, давно ли она работает на рынке (так как профессионализм приходит только с опытом и никак иначе), просите предоставить решения по делам, в которых участвовал этот юрист, читайте отзывы и т.д. В общем, этот вопрос требует не менее тщательной проработки, как и покупка квартиры в новостройке.

Удачи Вам в суде!



#247   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 16 Сентябрь 2017 - 22:50

На этой неделе рассматривалось несколько дел против ГК МИЦ.

Дольщикам из ЖК «Зелёные аллеи» застройщик ООО «МИЦ-Стройкапитал» передал квартиру с просрочкой 68 дней. Сумма неустойки составила 240 394,45руб.  После подачи иска в Видновский городской суд МО была согласована сумма добровольной выплаты в размере 130 000руб. Мировое соглашение было утверждено судьёй Зыряновой А. А.

Другому дольщику из этого же ЖК застройщик передал квартиру с просрочкой в 89 дней. Сумма неустойки за этот период составила 262 519руб. Иск был подан в тот же Видновский суд, и его рассматривала та же судья Зырянова А. А. Было взыскано:

- 130 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 30 000руб. штрафа,
- 25 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 195 000руб.

Дольщикам из ЖК «Татьянин парк» застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово» также передал квартиры с просрочкой.

По первому делу просрочка составила 69 дней, иск был подан в родной для застройщика суд – Мещанский районный суд г. Москвы. Дело попало к судье Афанасьевой И. И. Было взыскано:
- 180 000руб. неустойки,
- 15 000р. морального вреда,
- 90 000руб. штрафа,
- 45 000руб. расходов на услуги бюро (в полном объёме),
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 331 700руб.

По второму делу просрочка составила 51 день, сумма неустойки за этот период – 373 791,57руб. Иск был подан в тот же Мещанский районный суд г. Москвы и рассматривался той же судьёй Афанасьевой И. И. Было взыскано:

- 200 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 100 000руб. штрафа,
- 45 000руб. расходов на услуги бюро (в полном объёме),
- 1 500руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 366 500руб.
 



#248   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 18 Сентябрь 2017 - 08:01

Ключевая ставка 8,5%

Уважаемые жители!

С сегодняшнего дня в четвёртый раз в этом году снизилась ключевая ставка. Теперь она составляет 8,5%. Так как при снижении ключевой ставки выгодней делать расчёт неустойки по периодам, то мы напомним, как менялась ключевая ставка с 2016 года, а также приведём формулу расчёта за соответствующие периоды.

Текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ. www.cbr.ru

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования приравнялась к ключевой ставке, которая на тот момент составляла 11 % (в формуле учитывается как 0,11)
Период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

Далее ключевая ставка стала регулярно снижаться:

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
Период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
Период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

Период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
Период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

Со 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)
Период со 02.05.2017г. по 18.06.2017г. (48 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 48

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 17.09.2017г. (91 день):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,09 / 150 * 91

С 18 сентября 2017г. – 8,5% (в формуле учитывается как 0,085)
Период со 18.09.2017г. по 30.09.2017г. (13 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,085 / 150 * 13

Примеры судебных решений:

1. https://vk.com/page-59114967_52594325
2. Суд посчитал неустойку по https://vk.com/page-59114967_52593870
3. Суд посчитал неустойку за весь период просрочки https://vk.com/page-59114967_52931780 в качестве срока передачи квартиры.
 



#249   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 20 Сентябрь 2017 - 07:46

На дату подачи иска в Химкинский городской суд МО застройщик ООО «Лидер М» уже задержал передачу квартиры дольщице ЖК «Лидер парк» более чем на год. Однако буквально через месяц после этого всё же акт приёма – передачи был подписан, так образом просрочка составила 505 дней. В судебном заседании мы увеличили исковые требования, в результате чего заявили о взыскании неустойки в размере 1 417 945,51руб. Иск рассматривался судьёй Мироновой Ю. В. Было взыскано:

- 800 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 200 000руб. штрафа,
- 20 000руб. расходов на услуги бюро,
- 2 023,41руб. расходов на оплату госпошлины,
а всего: 1 042 023,41руб.


Дольщику из ЖК «Спортивный квартал» застройщик ООО «СтройПлюс» так и не передал квартиру. На дату заседания просрочка составила 459 дней, сумма неустойки за этот период – 722 697,78руб. Судья Щербинского районного суда г. Москвы Киприянов А. В. взыскал:

- 380 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 195 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 601 700руб.


ЖК Переделкино ближнее и застройщик ООО «Олета». Квартира была передана с просрочкой в 80 дней. Неустойка за этот период составила 308 541,58руб. Судья Видновского городского суда Московской области Побединская М. А. взыскала:
- 108 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 50 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 20 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 199 700руб.



#250   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 22 Сентябрь 2017 - 09:23

Наглость – второе счастье!

Виктор купил квартиру в ЖК «Булатиниково» три года назад, когда комплекс из 15 малоэтажных домов только начинал возводиться. Въехать в свою квартиру участник долевого строительства планировал до конца 2015 года.

Особенностью этого проекта является то, что все квартиры конечным покупателям продаются путём уступки прав требования и обязанностей. Зачем такая сложная схема? Дело в том, что продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком, которым в данном случае явилось ООО «Управляющая компания «Квартстрой». Безусловно, при данной схеме первоначальный покупатель платит за квадратный метр гораздо меньше, чем при перепродаже по договору уступки, а значит и сумма неустойки, в случае просрочки, будет тоже ниже.

На это обстоятельство отдел продаж застройщика старается не обращать внимания дольщика, и иногда это доходит до того, что покупателю просто не предоставляются документы, свидетельствующие как о заключении основного договора (между застройщиком и первоначальным дольщиком), так и подтверждающие факт оплаты по нему.

Виктор, как и многие дольщики, не обратил внимания на комплект документов, который у него остался на руках, а поэтому, когда он пришёл в офис нашего бюро за помощью во взыскании неустойки, выяснилось, что основного ДДУ у него и нет. На наш запрос ООО «УК «Квартстрой» не ответило.

Напомним, какой комплект документов должен остаться у дольщика, приобретающего квартиру по договору уступки:

1. основной договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первоначальным дольщиком, права и обязанности по которому уступаются покупателю (далее – «Основной ДДУ») и все приложения и дополнительные соглашения к нему;
2. документы, подтверждающие оплату квартиры (или иного объекта недвижимости) по Основному ДДУ (это могут быть платёжные документы, акт о произведённых расчётах по договору или другие акты);
3. согласие застройщика на уступку (если получение такого согласия предусмотрено договором);  
4. акт передачи документов (желательно);
5. договор (ы) уступки прав и обязанностей по Основному ДДУ;
6. платёжные документы, подтверждающие расчёты между сторонами по договору уступки.
Конечно, и с тем набором документов, который был, можно было подавать иск, но дело могло бы затянуться, так как суд мог истребовать доказательства в Росреестре, а это быстро не бывает. Мы  обсудили с дольщиком все возможные трудности, которые могут возникнуть при подаче заявления в том виде, в котором оно было подготовлено, и приняли решение подать иск в Видновский городской суд МО, при этом посчитав сумму неустойки от цены договора уступки, так как цена квартиры по ДДУ нам была неизвестна.

Из-за того, что в период просрочки передачи квартиры ключевая ставка, которая присутствует в формуле расчёта неустойки, менялась, то, в интересах дольщика мы ещё посчитали периодами. При таком подходе она составила 981 930,43руб. за 462 дня.

Застройщик получил наш иск, а также повестку в суд, однако на заседание не явился и контррасчёт неустойки не представил. Это, безусловно, сыграло нам на руку, так как при таких обстоятельствах судья Побединская М. А. решила не затягивать рассмотрение дела и не запрашивать копию договора долевого участия в Росреестре, а рассмотреть дело на основании имевшихся в деле доказательств.

Таким образом, было взыскано:

- 981 930,43руб. – неустойки (в полном объёме от цены договора уступки);
- 30 000руб. – компенсации морального вреда;
- 150 000руб. – штрафа;
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности;
- 1 033,04руб. – почтовых расходов;
а всего: 1 179 663,47руб.

Исполнительный лист нами уже получен и в ближайшие дни будет предъявлен в банк.

water_Решение_Хотем_1.jpg water_Решение_Хотем_2.jpg water_Решение_Хотем_3.jpg water_Решение_Хотем_4.jpg water_Решение_Хотем_5.jpg water_Решение_черн_6.jpg



#251   надин

надин

    Местный

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • Cообщений: 142
  • Имя:Надежда
  • Адрес:Москва

Отправлено 22 Сентябрь 2017 - 11:04

Здравствуйте как с вами связаться?

#252   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 22 Сентябрь 2017 - 11:16

Надежда, добрый день!
Вы можете либо оставить в личке свои контакты и удобное время для приёма звонка, либо набрать нам 7 499 955 49 28 с 9 до 18.

#253   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 25 Сентябрь 2017 - 07:08

Нам пришёл вопрос: По результатам обмеров БТИ площадь квартиры увеличилась, был произведена оплата. От какой суммы необходимо рассчитывать неустойку: от цены по ДДУ или от цены ДДУ плюс доплата?

Отвечаем: неустойка рассчитывается исходя из окончательной стоимости квартиры с учётом доплаты за появившиеся дополнительные метры.



#254   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 27 Сентябрь 2017 - 09:20

Дольщику из ЖК «Мортонград Путилково» (корп. 19)  застройщик ООО «Ривас МО» передал квартиру с просрочкой. Во время осмотра были обнаружены недостатки, из-за которых дольщик отказался подписать двусторонний акт приёма – передачи. В ответ на это через  69 дней застройщик прислал односторонний акт.

Иск был подан в октябре 2016 года в Тушинский суд, дело попало к судье Багринцевой Н. Ю. Однако сначала застройщик не получил из суда материалы дела, поэтому заседание было перенесено с декабря 2016 года на февраль 2017г.
Далее, так как мы также заявили об уменьшении квартиры на стоимость выявленных недостатков, то была назначена экспертиза, которая была проведена только в мае.
В это же время судья ушла на обучение, и рассмотрение дела «зависло» до июня.
Вернувшись с учёбы, судья решила запросить у застройщика проектную документацию, что снова отодвинуло рассмотрение дела. В конце концов заседание состоялось в конце августа. Судья посчитала, что выявленные недостатки позволяли принять квартиру, поэтому признала односторонний акт действительным (неустойка по эту дату составила 238 853,66руб.), однако это не помешало ей взыскать:

- 308 279,72руб. стоимости устранения выявленных недостатков (в полном объёме)
- 132 640руб. неустойки,
- 5 000р. – компенсации морального вреда,
- 222 960,24руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 683 879,96руб.
 



#255   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 29 Сентябрь 2017 - 21:35

Когда застройщик может в одностороннем порядке увеличить срок передачи квартиры?

Отдел продаж квартир практически в любом жилом комплексе можно смело именовать  «корпорацией сказок». Какие только небылицы не приходится слышать как будущим покупателям квартир, так как и уже счастливым участникам долевого строительства. Сегодня поговорим о том, в каких случаях застройщик может в одностороннем порядке увеличить срок передачи квартиры.

Этот вопрос возникает в виду того, что когда нарушается график работ, застройщики вынуждены вносить изменения в проектную декларацию, в частности, касающиеся предполагаемого срока ввода дома в эксплуатацию… Такие изменения наводят покупателей квартир на мысль о том, что без их согласия застройщик увеличивает срок передачи квартиры, и теперь им придётся ждать ещё один/два квартала или любой другой промежуток времени. Неужели так можно?

Если задать этот вопрос менеджеру по продажам застройщика, то ответ будет положительным. При этом вам будет приведено несколько «весомых» аргументов, с которыми неподготовленному дольщику будет сложно спорить, а потому останется только поверить. Одним из таких доводов будет ссылка на п. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – «Закон № 214-ФЗ»), который гласит:

«…1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства…».

Так как единый срок окончания строительства установлен в проектной декларации, содержание которой застройщик не обязан согласовывать с дольщиками, то, по мнению представителей застройщика, изменение этих сроков автоматически влечёт за собой изменение сроков передачи квартир всем дольщикам.

И хорошо, если эти сроки изменяются в меньшую сторону, что крайне редко, но встречается. В большинстве же случаев застройщики увеличивают сроки окончания строительства.

И тут кроется хитрость… Дело в том, что застройщик действительно может в одностороннем порядке изменять предполагаемый срок окончания строительства и, соответственно, введения дома в эксплуатацию. Законодатель тут не ставит каких-либо ограничений по количеству переносов.

Однако дольщику необходимо ориентироваться исключительно на содержание своего договора участия в долевом строительстве. Именно в нём сказано, когда именно застройщик обязан передать вам квартиру (машино-место, кладовку) по акту приёма – передачи. И если этот срок наступил, а дом так и не введён в эксплуатацию, то независимо от того, какие новые сроки указаны в публикуемой застройщиком проектной декларации, просрочка уже началась.

Однако и тут менеджеры отдела продаж не сдаются, приводя следующий аргумент.
Часть 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ гласит:
«…В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора…».

Так как застройщики прекрасно знают об этом пункте, то многие из них в предусмотренный законом срок делают рассылку участникам долевого строительства, направляя указанное уведомление. Поэтому, когда получивший такое «письмо счастья» дольщик звонит в отдел продаж с резонным вопросом «что это и почему?», то его всячески уверяют в том, что если застройщик своевременно направил им подобное уведомление, то значит и срок передачи квартиры отодвигается. Иногда, когда юристы застройщиков всё же нарушают этот срок, то менеджеры пытаются ввести дольщиков в заблуждение, убеждая, что передача квартиры с задержкой, например, в 2 месяца абсолютно законна, и у застройщика есть на это полное право.

Нет, нет и нет!

Такого права у застройщика нет: застройщик  в одностороннем порядке не может увеличить срок передачи квартиры. И никакие уведомления его такими полномочиями не наделяют.

Если вы получили подобное уведомление, то внимательно прочитайте его: застройщик обычно не просто уведомляет о новом сроке передачи квартиры, но и предлагает подписать дополнительное соглашение к договору. Почему? Потому что только подписание дополнительного соглашения к ДДУ и регистрация его в Росреестре приведут к тому, что срок передачи квартиры будет изменён.

На этом же моменте акцентирует своё внимание Президиум Верховного Суда Российской Федерации в п. 4 своего Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 года:

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. О последствиях подписания такого документа, мы писали ранее.

Никакими другими способами, а тем более в одностороннем порядке, застройщик увеличить срок передачи квартиры не может! Будьте внимательны и не дайте себя обмануть!



#256   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 02 Октябрь 2017 - 19:52

Лучшая защита - нападение

Как мы выяснили, в одностороннем порядке застройщик изменить срок по ДДУ не может.
Однако Гражданский Кодекс РФ позволяет через суд внести изменения в договор по требованию одной из сторон… Безусловно, для этого должны быть весомые доказательства, но юристы за то получают своё вознаграждение, чтобы «подогнать» обстоятельства под норму закона.

Именно этой лазейкой и решил воспользоваться недобросовестный застройщик, обратившись в суд… с иском к дольщику об изменении условий договора в части увеличении срока передачи квартиры на полтора года!! Неожиданный и очень неприятный ход, правда?

Смог ли дольщик отбить атаку?
Об этом мы и расскажем сегодня.
 
Елена купила квартиру в ЖК «Долина Сетунь» на Мосфильмовской улице в 2013 году, зная, что в ближайшем будущем недалеко от дома будет построена станция метро. Согласно условиям договора квартира должна была быть передана до 30 декабря 2015 года, однако к этой дате дом даже ещё не был введён в эксплуатацию, хотя никаких уведомлений о невозможности закончить стройку в срок Елена не получала.

Только в апреле 2016 года застройщик АО «СК «Донстрой» всё же решил уделить внимание покупателю и направил уведомление о невозможности закончить строительство в ближайшее время. Помимо этого Елене было предложено изменить условия договора, указав новый срок передачи квартиры – 30 июня 2017 года. Безусловно, о подписании дополнительного соглашения не могло быть и речи, поэтому Елена просто проигнорировала это письмо. Повторное предложение, которое застройщик направил уже в декабре 2016 года, она не получила, так как была в командировке.

Вернувшись из поездки, Елена решила обратиться в суд за взысканием неустойки, для чего обратилась в наше бюро. Мы направили застройщику претензию, однако его юристы решили сделать «ход конём» и подать к нашему клиенту иск о понуждении к изменению условий ДДУ в части увеличения срока передачи квартиры.

В нашей практике это было первое подобное дело, тем не менее, мы за него взялись.

Доводы, которые привёл застройщик в своём исковом заявлении, сводились к следующему.

Согласно ч. 2 п. 2  ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны.

В качестве исключительности случая, требующего изменения условий ДДУ, застройщик привёл такие доводы, как:
- внезапно (!??) выяснившиеся планы г. Москвы 2012 года по строительству станции метрополитена в непосредственной близости к ЖК, что по должно было привести к капитальным изменениям проекта, о которых, заключая с дольщиком в 2013 году договор участия в долевом строительстве, застройщик, конечно же, не знал;
- финансовый кризис, из-за которого выросли цены на стройматериалы, и ставший тем существенным изменением обстоятельств, которое, по мнению застройщика, обязывает дольщика подписать дополнительное соглашение к ДДУ об увеличении срока передачи квартиры;
- увеличение стоимости аренды, которое, в свою очередь увеличивает стоимость проекта;
- сложность самого проекта (строительство МКД);
- и прочих обстоятельств на несколько страниц.

Мы провели совещание с нашими ведущими юристами и выработали позицию по делу. В суде интересы Елены защищал один из наших опытнейших юристов – Дмитрий Коробов, который в заседании последовательно привёл контраргументы к каждому доводу застройщика. В результате  судья Никулинского районного суда г. Москвы Саморковская М. В. согласилась с нашей позицией и приняла решение об отказе в иске застройщику.

Таким образом, заставить дольщика через суд подписать дополнительное соглашение застройщику не удалось.

Мы, в свою очередь, тоже решили «показать зубы» и обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 150%! Так что продолжение следует…
 

water_Решение_Шовк_1.jpg water_Решение_Шовк_2.jpg water_Решение_Шовк_3.jpg water_Решение_Шовк_4.jpg water_Решение_Шовк_5.jpg water_Решение_Шовк_6.jpg



#257   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 04 Октябрь 2017 - 11:38

Вопрос:Я получил на руки исполнительный лист, в нём написано, «с застройщика взыскать такую-то сумму». Куда этот лист нести?

Для получения присуждённых судом сумм необходимо отнести исполнительный лист в банк, где у застройщика открыты счета. В банке потребуется написать заявление, указать свои реквизиты для перечисления денежных средств (например, карточный счёт) и отдать оригинал исполнительного листа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в заявлении должна быть указана следующая информация:

- фамилия, имя, отчество и гражданство взыскателя;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- место жительства или место пребывания;
- идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);
- данные миграционной карты и документа, подтверждающего право на пребывание (проживание) в Российской Федерации;
- реквизиты банковского счета взыскателя, на который следует перечислить взысканные денежные средства;

Попросите банк сделать вам копию заявления, на которой они поставят отметку о получении.  Если на счету у застройщика есть деньги, то банк незамедлительно перечисляет взысканные суммы, о чем в течение трех дней со дня их исполнения информирует взыскателя (п. 5 ст. 70 ФЗ «Об исполнительном производстве»).



#258   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 06 Октябрь 2017 - 10:57

В продолжение темы нам пришёл логичный вопрос«Как узнать, где  застройщика есть счета»?

Узнать, где есть счета у застройщика, можно разными способами. Во-первых, в вашем договоре долевого участия в разделе «реквизиты сторон» указан банк, в котором у застройщика открыт счёт. Далее можно поискать эту информацию в интернете, на сайте застройщика и на других ресурсах. Ещё можно попробовать прийти в отдел продаж и попросить текущий вариант договора долевого участия и посмотреть страницу с реквизитами (правда тут необходимо убедиться, что застройщиком в этом новом договоре является то же юридическое лицо). Существуют и иные способы, однако наиболее надёжным способом является обращение в налоговую инспекцию застройщика с соответствующим запросом. ФНС подробно описала процедуру получения этой информации на своём сайте
www.nalog.ru     

Вместе с запросом налоговому органу необходимо предъявить нотариальную копию исполнительного листа либо копию и оригинал исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению (налоговая инспекция сверит документы и вернёт подлинник исполнительного листа взыскателю). Информация предоставляется в течение семи дней со дня получения запроса.

Если Вам некогда этим заниматься, то вы можете воспользоваться услугой, которую предоставляет наше бюро по розыску счетов застройщика.



#259   ЮрБюроЛексар

ЮрБюроЛексар

    Активист

  • Коммерческая
  • PipPipPipPipPip
  • Cообщений: 287
  • Имя:Лексар
  • ГородМосква
  • Адрес:мы находимся в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.

Отправлено 09 Октябрь 2017 - 10:12

Нам пришла просьба осветить вопросы налогообложения взысканных с застройщика сумм.
Давайте пройдёмся по каждому виду выплат.


Неустойка и штраф

Долгое время судебная практика и позиция Федеральной Налоговой службы по вопросу необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») разнились от суда к суду и от инспекции к инспекции. Наконец, в сентябре 2015 года Министерство Финансов России (далее – «Минфин России») опубликовало письмо за № 03-04-07/51476, в котором разъяснило, что указанные выплаты не подлежат обложению НДФЛ.

После этого 21 октября 2015 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации», которая как раз регулирует вопросы уплаты НДФЛ. В пункте 7 указанного Обзора Президиум ВС РФ рассмотрел вопрос о налогообложении сумм, полученных потребителями, в связи с нарушением их прав (неустойки и штрафа), указав следующее:

 «Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.

Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41 и 209 Налогового Кодекса РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица….»

Таким образом, Президиум ВС РФ закрепил, что производимые физическим лицам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ.


Компенсация морального вреда

В отношении этого дохода споров было гораздо меньше. Доходы, не подлежащие налогообложению, приведены в статье 217 Налогового Кодекса России (далее – «НК РФ»). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с возмещением вреда.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, сумма денежных средств, выплачиваемая на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причинённого организацией физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной Налоговым Кодексом России, и на этом основании не подлежит налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 22.04.2016г. N 03-04-05/23587, а также в п. 7 упомянутого выше Обзора Пленума ВС РФ.


Проценты за пользование денежными средствами, выплачиваемыми при расторжении договора участия в долевом строительстве

При расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем порядке суд взыскивает с застройщика проценты за пользование денежными средствами в порядке ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогов плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В перечень необлагаемых НДФЛ доходов, указанных в ст. 217 НК РФ, эти проценты не входят.

В своём письме от 04.07.2016г. N 03-04-06/39492 Минфин РФ указал: «…выплата налогоплательщику процентов за пользование чужими денежными средствами является возмещением упущенной выгоды, поскольку имеет целью возместить физическому лицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ… Налогообложению подлежит вся сумма такого дохода».


Судебные расходы

Рассмотрение дела в суде зачастую влечёт для дольщика расходы. Согласно ст. 88 и 94 ГПК РФ к судебным расходам могут быть отнесены:

- государственная пошлина;
- суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
- расходы на проезд и проживание, понесенные в связи с явкой в суд;
- расходы на оплату услуг представителей (сюда относятся услуги юристов, юридических бюро, стоимость заверения доверенности у нотариуса и т.д.);
- связанные с рассмотрением дела почтовые расходы;
- другие признанные судом необходимыми расходы.

С 01 января 2016 г. вступил в силу пункт 61 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым перечисленные выше и возмещённые судом участнику долевого строительства суммы (которые с точки зрения НК РФ являются доходом) не подлежат налогообложению.


Убытки

Среди убытков, которые возмещаются в делах о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве самыми распространёнными являются расходы на вынужденный съём жилья (в период просрочки), а также переплата процентов по кредитному договору, если в соответствии с условиями такого договора процентная ставка снижается после оформления покупателем права собственности на квартиру. Эти убытки являются реальным ущербом, и возмещение этих сумм судом не образует экономическую выгоду для дольщика, поэтому они не подлежат налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 11 ноября 2016 г. N 03-04-06/66353.

Следует помнить, что указанные выше суммы могут быть вам выплачены и в досудебном порядке, например, после направления претензии. Также может быть заключено мировое соглашение. Важно помнить, что основание, по которому происходит перечисление неустойки и иных сумм, не влияет на необходимость уплаты налогов.


Ставка налога на доходы физических лиц.

Ставки налога на доходы физических лиц определены в ст. 224 НК РФ. При уплате налогов дольщику необходимо определить свой налоговый статус (резидент или нерезидент).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ к физическим лицам - налоговым резидентам Российской Федерации относятся лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в календарном году. При этом этот период не прерывается, в случае, если дольщик на короткий срок (до 6 месяцев) выезжал за границу для лечения, обучения или исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Физические лица, фактически находящиеся на территории России, менее 183 дней в календарном году, не являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в данном случае гражданство дольщика не имеет значение.

Итак, ставки следующие:

13% - с облагаемых налогом доходов платят налоговые резиденты России;
30% - с облагаемых налогом доходов платят лица, не являющиеся налоговыми резидентами России.


Налоговая декларация в 2017 году.

Обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ Налоговым кодексом возложена на налогового агента (застройщика), который по общему правилу при выплате денежных средств дольщику должен сам произвести указанные действия и предоставить справку по форме 2-НДФЛ. На практике застройщики этого не делают, поэтому перед дольщиками до недавнего времени вставал вопрос: декларировать ли полученные доходы или нет?

К счастью, в этом году декларационная кампания имеет приятную особенность: представлять декларацию по НДФЛ, когда налог не был удержан налоговым агентом, больше не нужно. Налоговый агент, который не удержал НДФЛ из сумм, выплаченных дольщику, согласно п. 5 ст. 226 НК РФ обязан в срок не позднее 1 марта следующего после произведения выплаты года письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога. На основании этих сведений налоговая инспекция будет формировать платёжные документы, а обязанность по уплате налогов у дольщика возникнет после получения от ИФНС налогового уведомления и квитанций на оплату (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Оплатить такой налог будет необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Эти правила применяются к доходам, полученным с 2016 года.



#260   Максим

Максим

    Постоялец

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • Cообщений: 62
  • Имя:Максим

Отправлено 09 Октябрь 2017 - 11:24

Разъясните тогда Письмо Минфина №03-04-07/51476 от 07.09.2015 которое ссылается на некоторое Определение Верховного суда №1-КФ-64 от 10.03.2015, которое сообщает, что с неустоек платить налог не нужно. Это Определение найти невозможно. 






Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Copyright © 2018 DMDPARK.COM